Ende & Anfang. Oder: Wir hätten auch einfach renovieren können.
Dieses Blog ist an seinem Ende angekommen. Aber der Grund dafür ist weder mangelnde Lust noch mangelnde Themen. Ganz im Gegenteil!
Es geht wieder los! Ganz von vorn. Der aktuelle Stand ist: Grundstückskaufvertrag unterschrieben. Hauskaufvertrag unterschrieben. Oder einfacher: Wir bauen nochmal neu. Und das Ganze Projekt wird natürlich auch verbloggt, aber auf neuer technischer Basis, schicker, moderner und einfacher zu handhaben.
Das dieses Blog immer noch 4.000 Nutzer pro Monat verzeichnet, ist das Interess wohl weiter ungebrochen. Das neue Projekt bekommt deshalb keine eigene Domain, sondern ist online unter:
Ein Jahr Energieverbrauch
Endlich ist die erste Abrechnungsperiode rum und wir können fürs erste Jahr mal ein Fazit ziehen. Die nackten Daten sind (gerundet für Abrechnungszeitraum Mai 2008 - Mai 2009):
- Strom: 2.500 kWh
- Gas: 800 m³
Der Stromverbrauch liegt damit deutlich unter dem in unserer Moabiter Altbauwohnung (82 m²). Dort hatten wir ca. 3.500 kWh, mussten damit allerdings auch per Elektro-Durchlauferhitzer unser Wasser erwärmen. Angesichts der Tatsache, dass wir seit Dezember zu dritt sind und entsprechend deutlich häufiger die Waschmaschine läuft und auch die ganze Anlagentechnik (Solar, Lüftung, Heizung) Strom braucht, ist der Wert erstmal sehr zufriedenstellend. Die Lüftungsanlage lief das Jahr komplett durch, im Winter in normalem Tag-Nacht-Wechselmodus, im Sommer durchgehend auf niedrigster Stufe im "Urlaubsmodus". Sicher wird zu dem günstigen Verbrauch aber auch die Küche mit den neuen Geräten und insbesondere der Induktionsherd beitragen, da wir ja täglich kochen.
Der Gasverbrauch sieht mit 800 m³ zwar schon ganz gut aus, ist aber noch doppelt so hoch, wie laut Energiebedarfsberechnung ausgewiesen. Ich denke, der extrem kalte Winter und ggf. die Tatsache "Neubau muss noch trocknen" sind für den erhöhten Verbrauch verantwortlich. Werden wir weiter beobachten. Die Solarwärmeanlage hat von Mai bis September unsere Warmwasserversorgung vollständig gedeckt (so wie auch in den letzten Wochen). Auf jeden Fall wird da eine anständige Rückzahlung fällig, unsere Einstufung vom Gasversorger geht von etwa 2.000 m³ aus. :-)
Vergleichswerte anderer Häuslebauer würden mich natürlich sehr interessieren :-)
Heizungsanlage richtig konfigurieren
Durch ein Gespräch mit anderen KfW40-Besitzern fiel mir auf, dass anscheinend erst die individuelle Konfiguration der Anlagentechnik das Haus so richtig zum Sparen veranlasst. Ich habe mich mit der ganzen Technik recht intensiv beschäftigt, die Anleitungen und Einstellungsoptionen studiert und die Werte von Solaranlage, Warmwasserbereitung, Heizung und Lüftung individuell angepasst.
Einige dieser Einstellungen sind sicher auch objektiv sinnvoll, andere sind eher von mir selbst als sinnvoll eingestuft oder durch die Erfahrung bestätigt worden.
Solarwärme und Warmwasserbereitung
Die Einstellungen bei einer solar unterstützen Warmwasserbereitung sind für Sommer, Winter und Übergangszeit unterschiedlich zu wählen.
Sommer
Im vergangenen Sommer hatte ich die Warmwassererwärmung durch die Gastherme von Mai bis September komplett abgeschaltet. Im Notfall kann ich unsere Therme mit einem Knopfdruck zwingen, den Speicher einmalig sofort aufzuheizen. Benötigt habe ich das an zwei Wochenenden in der Nachsaison, wo wir auch noch Besuch hatten.
Übergangszeit
Im Frühjahr und im Herbst ist es unwahrscheinlich, dass der Warmwasserbedarf komplett mit der Solarwärme gedeckt werden kann. Hier sollte die Strategie sein: So lange wie möglich auf Sonne warten und erst danach per Gas aufheizen. Heizt man den Speicher morgens einmal auf, hat die Solarwärmeanlage an einem sonnigen Tag ggf. gar nicht genug Puffer, um ihre Wärme loszuwerden. Neben der vergeudeten Wärme ist auch der resultierende Stillstandsbetrieb der Solaranlage ungünstig, da die dann sehr heiße Trägerflüssigkeit schneller altert.
Man muss im Prinzip nur sicherstellen, dass Warmwasser vorhanden ist, wenn es zwingend benötigt wird.
Unsere Einstellungen:
-
Maximaltemperatur Pufferspeicher: 75 °C. - Dieser Wert ist immer
gleich
Wegen unseres harten Berliner Wassers ist eine noch höhere Temperatur in Bezug auf die Kalkablagerungen ungünstig. Außerdem haben wir keinen Brauchwasserhitzeschutz, sodass das heiße Wasser 1:1 aus dem Wasserhahn strömt. - Soll-Temperatur Warmwasser: 55 °C
-
Heiz-Zeiten für die Gastherme: 22:00 h - 22:30 h.
Damit steht morgens und abends zum Duschen genug Warmwasser zur Verfügung. Falls die Familie größer ist oder morgens deutlich mehr Warmwasser benötigt wird, kann man morgens auch noch eine zuzsätzliche Heiz-Zeit kurz vor dem Aufstehen setzen.
Winter
Gerade im Winter ist es wichtig, immer genug Warmwasser zu haben, wenn es benötigt wird. In einem Haushalt, wo tagsüber niemand zuhause ist, wird das in erster Linie abends und morgens sein. Hier muss man auch nicht auf die Sonne "warten". Da die Gastherme immer nur das obere Drittel des Speichers auf die definierte Solltemperatur aufheizt, ist in den unteren zwei Dritteln des Speichers immer genug Puffer, um Solarwärme aufnehmen zu können.
Im Winter ist es deshalb besonders wichtig, auf einzelne und sinnvolle Heiz-Zeitpunkte zu achten. In den Standardeinstellungen ist oft auch für Warmwasser eine Heizperiode von morgens bis abends definiert: Sobald die Temperatur um ein paar Grad absinkt, springt die Gastherme an und heizt wieder nach. Typischerweise gibt es hier werksseitig die Einstellung 6:00 - 22:00. Die Zeitpunkte für das Aufheizen sollten so nah wie möglich an den Wasserentnahmezeiten liegen.
Unsere Einstellungen:
-
Soll-Temperatur Warmwasser: 58 °C
Soll-Temperatur einen Tick höher, damit das Warmwaser in den langen Zeiträumen ohne Aufheizen immer warm genug ist. Durch ausprobieren ermittelt. -
Heiz-Zeiten für die Gastherme: 5:30 - 6:00 / (11:00 - 11:30) /
19:00 - 22:30
(Als bei uns derzeit auch tagsüber jemand zuhause war, gab es den Zusatzheizpunkt um 11:00. Der entfällt ansonsten.)
Raumheizung
Auch die Raumheizung (bei uns im gesamten Haus eine Fußbodenheizung) ist typischerweise auf Tag und Nacht eingestellt: Von 6:00 - 22:00 ist Heizbetrieb voreingestellt.
Bei einer Fußbodenheizung ist zu beachten, dass die Anlage einigen Vorlauf braucht, um in die Gänge zu kommen. Die Heizung nur ganz kurz anzuwerfen, ist relativ sinnlos.
Unsere Einstellungen:
-
Unter der Woche: 5:30 - 22:00
Obwohl bei uns derzeit permanent jemand zuhause ist, habe ich die Einstellungen so belassen, da bisher noch keine Beschwerden kamen ;-) - Wochenende: 7:00 - 22:00
Wohnraumlüftung (mit Wärmerückgewinnung)
Die Wohnraumlüftung ist relativ unkritisch. Am Ende muss sie (nur) dafür sorgen, dass genug Frischluft ins Haus kommt und sich die Luftfeuchtigkeit auf einem sinnvollen Niveau bewegt. Für die Lüftungsanlage gibt es einen Tagmodus mit hoher Luftdurchsatzrate und einen Nachtmodus mit geringerem Durchsatz. Grundsätzlich läuft die Anlage 24 h am Tag und 365 Tage im Jahr.
Für die Wintermonate empfielt es sich zum Beispiel, den Tagmodus an die Zeiten zu koppeln, wenn jemand im Haus ist. Durch die sehr geringe Luftfeuchtigkeit der Außenluft, ist auch im Haus die Luftfeuchtigkeit eher deutlich zu niedrig. Prinzipiell sollte die Anlage aber so eingestellt sein, dass Feuchtigkeit aus Bädern und Küche ausreichend abtransportiert werden kann.
Der Spareffekt der richtig eingestellten Lüftung wirkt sich weniger auf den Heizbedarf aus, als vielmehr auf den Stromverbrauch der Anlage selbst (auch wenn der Stromverbrauch durch hocheffiziente Lüftermotoren ohnehin sehr gering ist).
Unsere Einstellungen:
- Winter; unter der Woche: 7:00 - 11:00 / 17:00 - 22:00
- Winter; Wochenende: 8:00 - 22:00
-
Sommer: Aus.
"Aus" bedeutet bei unserer Anlage, dass die Lüfter in einem Minimalmodus weiterlaufen. Das soll sicherstellen, dass sich in den Leitungen keine Feuchtigkeit ansammelt. Komplett abschalten kann man die Anlage durch Stecker ziehen bzw. Sicherung raus.
Spezialfunktionen für Warmwasser und Lüftung
Damit man nicht in jedem Sondereinsatzfall die Basiseinstellungen der Anlage umprogrammieren muss, bieten unsere Anlagen Sonderfunktionen an.
Beim Warmwasser kann ich jederzeit mit einem Knopfdruck ein sofortiges Aufheizen des Speichers erzwingen. Über den Partymodus kann ich die Warmwasserbereitung für einen längeren Zeitraum permanent aufrecht halten (es wird immer sofort wieder nachgeheizt, sobald die Speichertemperatur unter einen Schwellwert sinkt).
Die Lüftungsanlage lässt sich mit Drücken und Drehen in 20 Sekunden für 0,5 bis X Stunden in einen HIGH-Modus versetzen. Die Durchsatzrate wird für diesen Zeitraum erheblich erhöht (z. B. sinnvoll nach dem Kochen eines aufwändigen Menüs oder während einer 5-stündigen Raclette-Session ;-)). Über den Partymodus kann ich die Anlage mit einem Knopfdruck in den Tagmodus zwingen, unabhängig von der aktuellen Programmierung.
Der Urlaubsmodus der Lüftunganlage lässt die Anlage über eine definierte Anzahl von Tagen durchgehend im Minimalbetrieb laufen (analog zur Schaltung "off").
Eingesetzte Technik
Da vermutlich jede Anlage andere Optionen bietet, hier eine Liste der bei uns verbauten Technik aus dem Hause Vaillant:
- Solaranlage (4,3 m²)
- Solarspeicher (300 l)
- Solarregelung (Die Regelung übernimmt Steuerung und Einstellungen von Solaranlage, Solarspeicher Gastherme. Wir haben die Vorversion der Regelung)
- Gastherme
- Lüftungsanlage
Die Reihe "Fazit" soll das gesamte Projekt rekapitulieren und in erster Linie (auch) dazu dienen, anderen Möchtegern-Häuslebauern vielleicht ein paar interessante Anregungen und Hinweise zu geben. Man kann wohl von niemandem erwarten, alle Baublogs dieser Welt von Anfang bis Ende durchzulesen und die interessantesten Tipps zusammenzuklauben ;-)
Hinweise erwünscht. Fragen erlaubt.
Der "normale" Betrieb dieses Blogs wird aber natürlich weitergehen.
Fazit - Town & Country
Wie nicht anders zu erwarten, ist die meistgestellte Frage: Und wie zufrieden seid ihr mit eurem Hausbauer? Dann wollen wir die auch mal ausführlicher beantworten ...
Intro
Town & Country ist ein Unternehmen, dass Lizenzen an regionale Bauträger vergibt. Deshalb ist nicht entscheidend, ob ihr mit T&C baut, sondern wo bzw. mit welchem Bauträger konkret. Unsere Erfahrungen beziehen sich auf HS-Solid, die T&C-Partner im Raum Berlin-Brandenburg sind. (Wenn man im Internet recherchiert wird man auch gruselige Geschichten zu T&C finden.)
Zu T&C sind wir durch ein Werbeschild an irgendwelchen Kaufgrundstücken gekommen: Optik der Häuser auf den Bildern gefiel uns, Preisklasse passte auch, Energiesparhäuser wurden gesondert angeboten und beworben und wir wollten uns nach den ersten unverbindlichen "Mal gucken Terminen" nun etwas genauer und zielgerichteter informieren.
Beratung & Verkauf
Anders als auf der Musterhausausstellung in Königs Wusterhausen hatten wir beim ersten Gespräch nicht das Gefühl, dass wir unbedingt sofort einen Vertrag oder mindestens Vorvertrag unterschreiben sollen. Im ersten Termin wurden unsere Wünsche abgefragt, wichtige Grundlagen zum Hausbau erläutert und wir kamen bis zu einem konkreten Haus, dass für unsere Wünsche passen würde. Nach ca. zwei Stunden, war unser Speicher randvoll und an dieser Stelle schickte uns die Verkäuferin/Beraterin nach Hause, natürlich mit dem Angebot jederzeit anrufen oder einen neuen Termin vereinbaren zu können. Uns war unmittelbar nach dem Gespräch klar, dass wir unseren Hausbauer gefunden hatten.
In den folgenden Gesprächen (begleitet von E-Mails und Telefonaten) wurden all unsere Fragen immer zufriedenstellend beantwortet (und wir hatten viele!). Nie wurden wir mit Allgemeinplätzen abgespeist. Und im Zweifelsfall hat sich unsere Hausverkäuferin nicht eine Antwort aus den Fingern gesogen, sondern nachgefragt und uns die Info nachgeliefert.
Was diesen Teil angeht, war die Betreuung schlicht optimal. Über das gesamte Projekt - bis heute - stand und steht siel uns jederzeit zur Verfügung. Vielen Dank dafür.
Bauvorbereitung & Bemusterung
Die gesamte Vorbereitung der Unterlagen für den Bauantrag übernimmt der Architekt des Hausbauers. Wir mussten lediglich immer mal wieder diverse Schriftstücke unterzeichnen. Aber vorher wurde uns jedes Mal genau erklärt, was wir da gerade unterschreiben.
Die Bemusterung war zwar ein bisschen frustrierend (fast alles was einem gut gefällt, kost' extra). Aber wir haben für uns einen ganz guten Kompromiss zwischen Draufzahlen und "Ist inklusive" gefunden. Die beiden größten Posten waren die Fenstersprossen und die Eingangstür. Aber die Standardtür war schlicht hässlich und mit bodentiefen Fenster ohne Sprossen assoziierten wir "FDGB-Ferienheim". (Für Westdeutsche und Spätgeborene: Der FDGB ;-) ).
Hier muss aber fairerweise gesagt werden: Das wird bei kaum einem Bauträger anders gehandhabt werden. Die beworbenen Häuser müssen ja irgendwie am Markt konkurrenzfähig sein. Standardmäßig wird wohl kein Anbieter der gleichen Preisklasse eine High-End-Tür, eine handgefertigte Treppe aus Nussbaum und Fensterbretter aus poliertem Granit inklusive anbieten.
Bau
Vier Monate vereinbart. Vier Monate eingehalten. Insgesamt lief der ganze Bau relativ entspannt ab. Verzögerungen um ein paar Tage (z. B. beim Estrich und der Treppe) gefährdeten zu keinem Zeitpunkt den vereinbarten Zeitplan. Wirklichen Ärger hatten wir nur mit der Sanitär- und Heizungsfirma, der auch einiges an Nerven gekostet hat und nochlänger kostete. Letzendlich aber resultierte aber auch daraus keine Bauverzögerung und keine finanziellen Verluste (abgesehen vom Ausfall der Solaranlage, die sich aber nur schwer beziffern lässt.)
Ab und an hätten wir uns gewünscht, dass unserer Anfragen schneller und ohne mehrfaches Nachfragen beantwortet werden und in einigen Fällen passierte erst etwas, wenn wir etwas deutlicher nachhakten (Bsp.: Volles Haus, Temperatur und Anderes). Aktuell warte ich auch noch auf ein Feedback wegen der Kratzer im Fenster (inzwsichen natürlich auch längst erledigt: Fliesen dran, Scheibe drin ...).
Insgesamt hatten wir mit den meisten Gewerken aber keine Schwierigkeiten. Das ist aber u. U. bei jedem Bau anders: Unsere Nachbarn, die auch ein Lichthaus auf dem Baufeld bauen, hatten z. B. einen Elektriker, mit dem sie gar nicht zufrieden waren ("Ich schreib' Ihnen doch nicht noch ein Angebot"). Unser Elektriker hat sich super bemüht, das erste Angebot nach unseren Anforderungen nachgebessert und angepasst, unsere Einwände anstandslos akzeptiert oder bei T&C rückgefragt (Elektroanlagen). Und hier klappten auch die Terminabsprache super, weil der Elektriker versuchte, die Termine nach Möglichkeit an den Kundenwünschen auszurichten. Nicht wie andere, die abends anriefen und forderten: "Sie müssen morgen um acht auf der Baustelle sein, um das zu besprechen".
Dass die "bauenden" Gewerke anscheinend ordentlich gearbeitet haben, legt auch der Blower Door Test nahe. In anderen Baublogs habe ich von mehreren Nachbesserungsversuchen gelesen, bis dann endlich der geforderte Wert erreicht wurde. (Den Blower Door Test würde ich jedem Bauherren wärmstens empfehlen. Ist ein guter Qualitäts-Check und verhindert, dass ihr mit eurem Geld künftig den Garten heizt.)
Und am Ende?
Nicht umsonst habe ich diesen Teil des Fazits ganz ans Ende gestellt. In akut aufgeregten Situationen wollte ich kein Urteil fällen. Und auch trotz der Ärgernisse, die uns noch begleiten:
Würden wir also wieder mit T&C in Berlin bauen? Ja. Aber nur mit einer anderen Heizung- & Sanitär-Firma.
Die Reihe "Fazit" soll das gesamte Projekt rekapitulieren und in erster Linie (auch) dazu dienen, anderen Möchtegern-Häuslebauern vielleicht ein paar interessante Anregungen und Hinweise zu geben. Man kann wohl von niemandem erwarten, alle Baublogs dieser Welt von Anfang bis Ende durchzulesen und die interessantesten Tipps zusammenzuklauben ;-)
Hinweise erwünscht. Fragen erlaubt.
Der "normale" Betrieb dieses Blogs wird aber natürlich weitergehen.
Fazit - Eigenleistungen
Die Eigenleistungen bei einem Hausbau erfüllen im Wesentlichen zwei Funktionen: Zum Einen wollen Bauherren hier ein wenig Geld sparen, zum Anderen lassen sich Eigenleistungen gegenüber der Bank als Eigenanteil für die Finanzierung verkaufen.
Standardmäßig sind in den Kosten eines schlüsselfertigen Hauses Maler- und Bodenlegearbeiten nicht enthalten. Natürlich wird einem jeder Hausbauer anbieten, diese Leistungen auch zu erbringen. Lohnen wird sich das vermutlich nicht: Hier kann man sich dann lieber selbst entsprechende Handwerker suchen. Nachbarn auf dem Baufeld haben gute Erfahrungen mit der Ausschreibung der Leistungen über myHammer.de gemacht.
Genauso wie man das Haus bezugsfertig kaufen kann, besteht natürlich auch die Möglichkeit, weitere Leistungen aus dem Leistungskatalog zu streichen. Wir haben noch die Fliesenlegearbeiten heraus genommen, da ein Fliesenlegermeister aus dem Bekanntenkreis da deutlich günstiger anbieten konnte. Das war auch eine Empfehlung unserer Hausverkäuferin.
Konkrete Eigenleistungen
Die bestanden bei uns aus Maler- und Bodenlegearbeiten. Dazu gehörten dann konkret:
- Gipskartonübergänge verspachteln
- Gipskarton-Mauer-Übergänge mit Acryl verfüllen
- Bläschen in Betondecke verspachteln
- Alle Wände und Decken grundieren
- Streichen
- Außenanlagen
Da wir nicht tapezieren wollten, mussten die Spachtelarbeiten ziemlich ordentlich ausgeführt werden. Das war 'ne ganz schöne Mistarbeit, bei der ich auch viel geflucht habe. Beim nächsten Haus würde ich den Trockenbauern noch ein paar Taler in die Hand drücken und das machen lassen. Aber geht zur Not auch selbst. Nervig war auch das Verspachteln der Bläschen in der Betondecke. Aber das war nur viel und nervig, nicht kompliziert oder anspruchsvoll. ;-)
Am letzten Punkt (Außenanlagen) arbeiten wir derzeit noch :-).
Insgesamt ist das eine ganze Menge Arbeit. Trotz meiner drei Wochen Urlaub am Stück war auch danach noch einiges zu tun. Aber sicher ist es praktisch, effektiver und motivierender, wenn man zu zweit oder dritt arbeiten kann.
Ein paar Hinweise zum Spachteln:
- ordentliches Werkzeug (große Glättkelle, großer und kleiner Spachtel und Flächenschleifer mit Gitterschleifpapier)
- Maschine geht nicht
- Bewehrungsband für nicht-rechtwinklige Fugen (kann man aber auch ohne machen
- Die richtige Spachtelmasse (je nachdem ob mit oder ohne Bewehrungsband; ich habe Knauf genommen
- Schutzbrille und Atemschutzmaske!
Anleitungen und Hinweise:
- Rigips (PDF)
- Fugenfibel (PDF)
- Knauf
Beim Verspachteln:
- Nicht zu dick auftragen, glatt abziehen.
- Zweiten Spachtelvorgang (notwendig!) sorgsam ausführen; spart unnötiges Schleifen!!!
- Nicht spachteln: Übergänge Mauer-Rigips.
- Beitrag zum Spachteln
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Der "normale" Betrieb dieses Blogs wird aber natürlich weitergehen. Heute wurde ein weiterer Beitrag veröffentlicht.
Fazit - Finanzierung
Nicht zu vergessen, will das Projekt ja auch irgendwie bezahlt werden. Optimalerweise hat man 250.000 - 500.000 Euro, die sich auf dem Konto langweilen. Habt ihr? Dann: Herzlichen Glückwunsch! Weiterlesen sinnlos.
Für alle anderen armen Schweine ...
Voraussetzungen und Vorüberlegungen
Im Prinzip hat man hier das Henne-Ei-Problem: Will man ein Haus kaufen, muss ma wissen, wieviel Geld man ausgeben kann. Will man einen Kredit haben, muss man wissen, was das Ganze kostet ...
Da man mit der Bank aber schlecht über fiktive Zahlen verhandeln kann, muss man erstmal die Kosten des Gesamtprojektes abklären. Ein guter Hausverkäufer wird mit euch eine Kostenaufstellung machen, die auch alle sonstigen Kosten berücksichtigt. In solch eine Kostenaufstellung fließen z. B. ein:
- Hauspreis
- Grundstückspreis
- Sonderwünsche
- Außenanlagen
- Erschließungs-/Anschlusskosten (Strom, Gas, Wasser, Abwasser)
- Gebühren (Notar, Behörden)
- Grunderwerbssteuern
- Eigenleistungen
Mit dieser Liste kann man dann zu (s)einer Bank oder einem Finanzberater gehen und sich einen passenden Kredit vermitteln lassen. Die Optionen sind auch hier wieder sehr vielfältig. Die aus unserer Erfahrung wichtigsten zu beantwortenden Fragen sind:
- Gibt es staatliche Kredite, die man in Anspruch nehmen kann?
- Sind Sondertilgungen möglich?
- Wie lang ist die Vertragslaufzeit des Kredits und damit der vereinbarte Zinssatz festgeschrieben?
Wir hatten von unserer Hausverkäuferin eine Bank-unabhängige Beraterin empfohlen bekommen, die auf Baufinanzierung spezialisiert ist. Ein weiterer Glücksgriff: Mit welchem Engagement und welcher Geduld sie uns alle Optionen genau erklärt und sich um all unsere Wünsche und Belange gekümmert hat: Einfach nur großartig!
(Wir hatten zeitgleich einen zweiten Berater angesprochen (über die Versicherungsagentur meiner Schwiegermutter vermittelt). Er war ein wunderbares Beispiel dafür, wie unprofessionell man bedient werden kann. Weder ging er auf unsere Fragen oder Anmerkungen ein, sondern behandelte uns lieber wie Deppen, die eh nix verstehen, noch bemühte er sich, Angebote nach unseren Wünschen einzuholen. Sechs. setzen. Vermutlich hatte er erwartet, dass wir aus persönlichen Motiven eh bei ihm abschließen und er sich nicht sonderlich bemühen muss.)
Für uns waren verschiedene Punkte relavant:
1. Für unseren KfW40-Energiestandard wollten wir den entsprechenden zinsgünstigen Kredit der KfW Förderbank in Anspruch nehmen und auf einen zweiten KfW-Kredit aus dem Programm "Wohneigentumsbeschafffung" hat unsere Beraterin hingewiesen. Bei KfW-Krediten sind die Konditionen etwas günstiger als bei marktüblichen Darlehen.
2. Da die Zinsen zu dem Zeitpunkt ziemlich günstig waren, wollten wir den Kredit auf 15 Jahre festschreiben. (Kündigen kann man den Kredit nach 10 Jahren ohnehin jederzeit. Sollten also die Zinsen in 11 Jahren gerade extrem niedrig sein, kann man den Kredit kündigen und neu verhandeln.) Zu beachten ist dabei, dass sich die Banken die längere Vertragslaufzeit "bezahlen lassen", indem der Zinssatz ganz leicht über dem für 10 Jahre Laufzeit liegt. Aber damit erkauft man sich den Vorteil der beschriebenen Flexibilität.
3. Wir wollten die Möglichkeit haben, Sondertilgungen zahlen zu können. Wenn man mal auf den Zahlungsplan schaut und sieht, welche Restsumme nach 10 Jahren noch übrig bleibt, treibt es einem die Tränen in die Augen. In dieser Zeit hat man fast nur Zinsen gezahlt. Sondertilgungen katapultieren einen da richtig vorwärts - bis zu mehreren Jahren. Aber auch das Recht der Sondertilgung preist die Bank in den Zinssatz ein. Wenn man davon dann keinen Gebrauch macht, hat man den erhöhten Zinssatz umsonst gezahlt.
Finanzierung 100%-x
Viele Hausanbieter werben damit, dass ihre Häuser von Banken zu 100% finanziert werden. Das stimmt zwar im Prinzip, aber letzendlich gehören zu einem Hausbauprojekt neben dem reinen Kaufpreis ja auch viele andere Kosten. Und Banken finanzieren ungern nicht-werthaltige Leistungen. Dazu gehören z. B. Anschlussgebühren für die Medien oder Steuern und Gebühren.
Deshalb gilt - wenn man einen Kredit zu sinnvollen Konditionen haben will: Man sollte einen gewissen Eigenanteil einbringen können. Dafür gibt es zwei Möglichkeiten. Die einfachste ist, dass man der Bank ein Sparbuch/Bausparvertrag/Girokonto vor die Nase hält auf dem genügend Taler 'rumlungern.
Die zweite Option ist Eigenleistungen einzubringen, die dann natürlich auch einen verrechenbaren Wert darstellen. Bei uns waren dies: Malerarbeiten und Fußbodenbeläge inkl. Materialien. Für die dafür notwendigen Arbeitsleitungen und das Metarial wurden einige Tausend Euro angesetzt, die dann auf unseren Eigenanteil angerechnet wurden.
Beispielrechnung:
- Finanzierungsbedarf: 200.000 Euro (so gerechnet als ob man alle Leistungen einkaufen würde)
- Wert der Eigenleistungen: 12.000 Euro
- Eigene Ersparnisse: 10.000 Euro
Daraus ergibt sich ein rechnerischer Eigenanteil von 11%. Da freut sich die Bank schon mal.
Du bist Kunde!
Keine Ahnung, ob das anderen auch so geht. Aber anders als beim Kaufen von Produkten, fühlt man sich als Kreditnehmer immer ein wenig wie ein Bittsteller. Wem das auch so geht, dem empfehle ich vorher mal durchzurechnen, wieviel Geld man für die Kreditsumme am Ende zurückzahlt. Und mit diesem Eindruck, dass die Bank an euch ein kleines Vermögen verdienen kann, geht ihr dann in die Vertragsverhandlungen und bittet nicht mehr, sondern fordert. Lasst euch z.B. nicht mit solchen Aussagen abspeisen, dass man nicht zwei KfW-Kredite in die Finanzierung nehmen kann. Wenn eure Bank das nicht anbietet, hat sie für euch eben kein passendes Produkt. Eine andere Bank wird sich über neue Kunden freuen.
Ein vernünftiger Berater sollte all eure Wünsche erfüllen wollen und können. Dass der eine oder andere Wunsch dann einen finanziellen Aufschlag zur Folge hat, ist durchaus in Ordnung. An der Stelle muss dann jeder für sich abwägen, ob ihm die Sache den Aufschlag wert ist. Aber man muss sich überhaupt entscheiden können.
Wer im Großraum Berlin also eine gute Beraterin sucht, die über viele Jahre Berufserfahrung verfügt, einem wirklich alles ausfühlich und verständlich erläutert und bei der in all den Jahren noch nie eine Finazierung in einer Zwangsversteigerung endete: Die Telefonnummer rück ich gerne heraus. Bei einer Freundin hat sie die Finanzierung auf unsere Empfehlung hin ebenfalls abgewickelt.
Wer die Rückzahlung schon mal kalkulieren möchte, für den gibt es hier einen Finanzierungsrechner.
Die Reihe "Fazit" soll das gesamte Projekt rekapitulieren und in erster Linie (auch) dazu dienen, anderen Möchtegern-Häuslebauern vielleicht ein paar interessante Anregungen und Hinweise zu geben. Man kann wohl von niemandem erwarten, alle Baublogs dieser Welt von Anfang bis Ende durchzulesen und die interessantesten Tipps zusammenzuklauben ;-)
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Fazit - Auswahl des Hauses
Für uns waren die nicht verhandelbaren Rahmenbedingungen bei der Suche nach einem passenden Haus:
- mindestens 120 m²
- offene Küche zum Esszimmer/-bereich und Wohnzimmer
- vier weitere Zimmer
- sehr hell (viele Fenster)
- Fußbodenheizung im ganzen Haus
- Glatt geputzte Wände, die man ohne zu tapezieren streichen kann
- Niedriger Energiebedarf (Energiesparhaus nach KfW40-Standard; ca. 70% unter den gesetzlichen Vorgaben)
Gerade der letzte Punkt war uns sehr wichtig. Es sind aber erstaunlicherweise wenige Anbieter auf dem Markt, die sehr offensiv mit diesem Thema werben. Viele Anbieter versuchen sogar - wenn man gezielt nachfragt - den Kunden für dumm zu verkaufen. Wir haben das mehrfach erlebt. Für die Verkäufer ist es sicher leichter dem Kunden einen schicken Erker, Wintergarten oder ähnliches schmackhaft zu machen.
Für uns hatte das Ganze zwei Gründe: Faulheit und Finanzen :-). Mit dem Gedanken, zukünftig jeden Tag alle Räume zweimal lüften zu müssen, um den notwendigen Luftausstausch sicherzustellen und Schimmelbildung auszuschließen, konnten wir uns nicht richtig anfreunden. Somit war die automatische Lüftungsanlage ohnehin schon mal gesetzt. Und die Idee nur einen Bruchteil der Nebenkosten zahlen zu müssen, muss sicher nicht weiter erläutert werden.
Im Prinzip kann man diese Dinge (Dämmung, Solaranlage, Lüftungsanlage etc.) natürlich auch später noch nachrüsten. Aber der Einbau einer Lüftungsanlage in ein Bestandsgebäude ist nur sehr aufwändig zu realisieren und auch alle anderen Maßnahmen kosten später deutlich mehr. Außerdem lassen sich bei einem Neubau alle Komponenten optimal aufeinander abstimmen. Und nicht zuletzt werden diese Maßnahmen staatlich gefördert: Für den KfW40-Standard haben wir einen KfW-Kredit (50.000,-) zu günstigeren als den marktüblichen Konditionen bekommen und für die Solaranlage gibt es einen - zugegeben kleinen - Zuschuss vom BAFA.
Inzwischen haben wir die Lüftungsanlage ja schon ausgiebig kennenlernen können. Sie spielt für mich in der Liste der wichtigsten Entdeckungen und Erfindungen in der gleichen Liga wie das Rad und der Geschirrspüler. :-) Akkustisch ist die Anlage kaum wahrnehmbar, die Luft ist in allen Räumen immer gut und die Feuchtigkeit wird souverän abtransportiert (was auch praktisch fürs Wäschetrocknen während der feuchten Jahreszeit ist).
Und so besteht unser "Energiesystem" jetzt aus:
- Gasbrennwertkessel
- Solarwärmeanlage zur Brauchwassererwärmung
- 300 l Solarspeicher
- Kontrollierte Wohnraumlüftung mit Wärmerückgewinnung
- Fußbodenheizung (war bei der KfW40-Ausstattung automatisch mit enthalten)
Eine alternative Heiztechnik hatten wir zuerst zwar auch haben wollen (Holzpellets oder Wärmepumpe). Aber die relativ hohen Investitionskosten für diese Technologien bekommt man bei dem geringen Wärmebedarf nur sehr schwer bis gar nicht wieder 'rein. Zusätzlich benötigt man für Holzpellets auch noch eine Lagerraum, den man außerhalb des Hauses anlegen oder dem Haus dann doch einen Keller spendieren müsste.
(Eine Wärmepumpe kostet in der Anschaffung bspw. das Drei- bis Vierfache einer Gasbrennwertheizung. Diese Technologien lohnen sich aber ganz schnell, wenn das Haus einen höheren Energiebedarf hat. Viele Nachbarn auf unserem Baufeld haben z. B. eine Wärmepumpe. Wer sich in das ganze Thema etwas mehr einlesen möchte, dem empfehle ich: Bauen für die Zukunft - PDF; 3,1 MB; Neuauflage 2009.)
Bei unserem Auftaktgespräch bei T&C haben wir unser Haus relativ schnell gefunden. Für unseren Wunsch Nr. 4 hatten sie ein - nomen est omen - das "Lichthaus" im Portfolio. Allerdings entgenen unserer Vorstellungen (Nr. 2) mit viel zu viel Wänden im EG. Aber die würden sie auch für uns 'rausreißen. (Fast) alle Häuser als KfW40 gab es ohnehin und eine Fußbodenheizung war gleich inklusive.
Einen richtigen Erker, den ich gern gehabt hätte, gibt es als Miniausführung im Essbereich. Wegen der KfW40-Vorgaben wäre das auch nicht oder nur unter extrem hohen Kosten realisierbar gewesen.
Alles in allem mussten wir nur sehr sehr wenige unserer Wünsche zu Grabe tragen und keiner davon war essenziell.
Tipps für Neubauer
Am Ende muss jeder selbst wissen, wofür er sein Geld ausgibt. Manch einer will lieber gleich die Außenanlagen gemacht haben und legt dafür gerne 15.000 - 20.000 Euro hin. Dafür bekommt man aber auch schon eine extra dicke Dämmung und eine Lüftungsanlage.
Zwei Dinge solltet ihr wissen, bevor ihr ins erste Gespräch geht:
- Welche Hauseigenschaften sind für euch zwingend erforderlich und nicht verhandelbar
- Wie groß ist euer Budget bzw. mit welche maximalen monatlichen Belastung fühlt ihr euch noch wohl.
Natürlich sollten 1 und 2 in einem realistischen Verhältnis stehen (für 150.000 bekommt man keine 500-m²-Villa mit Tiefgarage und Aufzug ;-)) Alles andere kann man im Gespräch mit dem Anbieter klären.
In diesem Sinne: Viel Spaß beim Planen!
Die Reihe "Fazit" soll das gesamte Projekt rekapitulieren und in erster Linie (auch) dazu dienen, anderen Möchtegern-Häuslebauern vielleicht ein paar interessante Anregungen und Hinweise zu geben. Man kann wohl von niemandem erwarten, alle Baublogs dieser Welt von Anfang bis Ende durchzulesen und die interessantesten Tipps zusammenzuklauben ;-)
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Der "normale" Betrieb dieses Blogs wird aber natürlich weitergehen.
Fazit - Die Startphase
Heute startet die Reihe "Fazit". Diese soll das gesamte Projekt rekapitulieren und in erster Linie (auch) dazu dienen, anderen Möchtegern-Häuslebauern vielleicht ein paar interessante Anregungen und Hinweise zu geben. Man kann wohl von niemandem erwarten, alle Baublogs dieser Welt von Anfang bis Ende durchzulesen und die interessantesten Tipps zusammenzuklauben ;-)
Hinweise erwünscht. Fragen erlaubt.
Der "normale" Betrieb dieses Blogs wird aber natürlich weitergehen. Ein weiterer Beitrag wurde heute ebenfalls veröffentlicht.
Damit sich das Lesen der weiteren Beiträge auch lohnt, erstmal das Wichtigste: Ihr wollt bauen? Dann tut es! Es gibt nichts Grundsätzliches, was dagegen spricht, wenn man das Ganze vernünftig und umsichtig angeht. Das Argument "Ach man hört ja immer soo schlimme Sachen. Da geht ja immer(!) so viel schief" stimmt so wenig, wie jede andere Pauschalierung.
Denn man hört (in den Medien) ohnehin nur von den Katastrophen und die sind nicht immer, aber häufig auch in der Kategorie "Selbst schuld!" angesiedelt. Von den gut laufenden Projekten berichten Bild, Explosiv & Co natürlich nicht. Wer also meint, eine dubiose Firma aus Osteuropa könnte für 50.000 Euro das Traumhäuschen mit allem Schnickschnack bauen, irrt ebenso, wie Auswanderwillige, die nach Spanien ziehen, deutsch sprechende Beamte erwarten und glauben, dass die Firmen vor Ort ihnen Schlange stehend Jobs aufdrängen. Aber ich schweife ab ... ;-)
Legt Euch nicht zu früh auf einen bestimmten Hausanbieter fest!
Fast jeder Hausbauer hat ein Haus im Programm, dass in etwa eurern Vorstellungen entsprechen wird. Bei den meisten Anbietern wird es auch immer möglich sein, ein Haus an die eigenen Vorstellungen anzupassen. Wir haben aus dem Standardentwurf z. B. im Erdgeschoss zwischen Küche, Esszimmer und Wohnzimmer alle Wände herausnehmen lassen. Die ganze Umplanung hat - mit der Verrechnung anderer Wünsche - ganze 500 Euro gekostet.
Wichtiger als die Bekanntheit der Firma ist die Bewertung der Leistung von anderen Häuslebauern. Und holt euch - gerade bei großen Anbietern, die regional mit unterschiedlichen Partnern oder eigenständigen Filialen arbeiten - Einschätzungen des konkreten Anbieters vor Ort ein. Wenn die Filiale der Firma XY in München 100% zufriedene Kunden hat, kann der Subunternehmer in Berlin ganz katastrophal arbeiten.
Eine gute Möglichkeit, einen Hausbauer einzuschätzen ist, eine aktuelle Baustelle zu besuchen und sich die Baustelle nach Feierabend anzusehen. Wenn es dort aussieht, wie auf einer Müllhalde, wäre ich vorsichtig.
Frag dich schlau
Wenn ihr Freunde haben, die auch gebaut haben: Löchert sie! Wir hatten das Glück und auch wenn das Wochenende anstrengend war: Die Infos waren Gold wert und für die folgenden Gespräche und Verhandlungen sehr hilfreich.
First contact - Das erste Gespräch
Wenn ihr gerade in der Startphase seid und ein Musterhaus besichtigt: Seriöse Anbieter werden nicht versuchen, mit euch sofort ein konkretes Haus zu planen, kaum dass ihr eure Nase in die Tür steckt. Haben wir mehrfach erlebt bei unserem ersten Besuch eines Musterhausparks. Ist nervig und anstrengend! Vor allem, da wir überall darauf hingewiesen haben, dass wir erst seit wenigen Tagen wissen, dass wir bauen wollen und wir uns das allererste Mal Häuser anschauen.
Wenn ihr in das erste "reale" Gespräch geht, solltet ihr wissen, was ihr wollt. Nicht im Detail, aber über die Eckdaten eures Hauses solltet ihr euch im Klaren sein:
- Wohnfläche
- Anzahl der Zimmer
- Energiestandard/Energietechnik
- Besondere Wünsche (z. B. besonders hell war uns wichtig, Wintergarten oder Erker etc.)
- Wie groß ist euer geplantes Gesamtbudget oder wenn ihr das nicht abschätzen könnt: Mit welcher maximalen monatlichen Belastung würdet ihr euch wohl fühlen?
First contact - Der Verkäufer
Das Wichtigste bei einem Projekt dieser Größenordnung ist, dass ihr euch mit dem Verkäufer oder der Verkäuferin wohl fühlt. Ist der Typ unsympathisch, aber das Haus, dass er anbietet, ein Traum: Lasst es!
Im Einzelnen kann man schwer Tipps geben, aber vielleicht soviel: Ein guter Verkäufer wird genau analysieren, was ihr eigentlich wollt und euch auch nicht im ersten Gespräch schon mit detaillierten Kalkulationen und Informationen überfordern oder euch gar schon in konkrete (Vor-)Vertragsgespräche drängen.
Und stellt Fragen, selbst wenn sie euch noch so albern und trivial vorkommen! Ein guter Verkäufer wird jede Frage beantworten und euch nie mit Allgemeinplätzen abspeisen. Unsere Verkäuferin haben wir teilweise mit Details gelöchert. Sie ist nie einer Frage ausgewichen und hat sich die gewünschte Info zur Not von Dritten geholt, wenn die Frage mal zu speziell wurde. Und testet ihn oder sie ruhig mal mit einer kostenrelevanten Frage, deren Antwort ihr schon kennt.
Wir hatten wirklich großes Glück, aber dazu in einem anderen Fazit-Artikel dann mehr.
Das Haus und der Energieverbrauch
Zitat einer Kollegin: "Die meisten Kosten verursacht ein Haus im Unterhalt, nicht der Bau." Von vielen Hausanbietern werden besonders sparsame Häuser nicht sehr offensiv beworben. Im Gegenteil wird dem Kunden da sogar richtig viel Schwachsinn verbreitet. Immer wieder treffe ich auf Hausbesitzer, die erzählen: "Eine Dämmung brauchen wir nicht, wir haben ja 25 cm Porenbetonsteine" oder auch beliebt: "Nee, bloß keine Dämmung. Wir haben doch extra mit Stein gebaut, weil das Haus dann atmen kann". Häuser atmen nicht! Gott sei dank.
Ich vermute viele Hausanbieter bewerben Energiesparhäuser nicht sehr offensiv, weil sie um die Kunden fürchten. Denn klar ist: Wer ein Haus will, das weit unter den gesetzlichen Vorgaben liegt, muss auch bereit sein dafür einiges zu investieren. Natürlich ist ein zusätzlicher großer Wintergarten schicker, als eine "Automatische Wohnraumlüftung mit Wärmerückgewinnung". Aber vielleicht ist "nur ein Drittel der üblichen Heizkosten" und "im Winter nicht zweimal am Tag lüften müssen" ja auch ein Argument ...
Diese Thematik eignet sich übrigens super, um den Verkäufer zu testen. "Wir würden gern ein Energiesparhaus bauen?" Wenn die Antwort (oft selbst erlebt!) lautet: "Unsere Häuser sind alle Niedrigenergiehäuser.", dann wisst ihr, dass euer Gegenüber nur an seine Provision denkt.
Ein guter Eintieg um sich schlau zu machen:
To be continued ...
Wen diese Fazit-Serie interessiert: Ich plane noch ähnlich ausführliche Artikel zu den Themen:
-
Die Haus-Auswahl
Warum ist es bei uns genau dieses Haus geworden? -
Unsere Hausbaufirma (Town & Country in Berlin/Brandeburg)
Warum T&C; wie war der Kauf, der Bau und die Betreuung über das gesamte Projekt? -
Finazierung
Wo kriegt man einen passenden Kredit her und worauf kann/muss/soll man achten? -
Eigenleistungen
Was ist sinnvoll und wieviel Zeit kostet es wirklich? -
Eventuell: Die Energietechnik
Was ist dran, was steckt drin, wie funktioniert`s?