Fazit - Finanzierung
Nicht zu vergessen, will das Projekt ja auch irgendwie bezahlt werden. Optimalerweise hat man 250.000 - 500.000 Euro, die sich auf dem Konto langweilen. Habt ihr? Dann: Herzlichen Glückwunsch! Weiterlesen sinnlos.
Für alle anderen armen Schweine ...
Voraussetzungen und Vorüberlegungen
Im Prinzip hat man hier das Henne-Ei-Problem: Will man ein Haus kaufen, muss ma wissen, wieviel Geld man ausgeben kann. Will man einen Kredit haben, muss man wissen, was das Ganze kostet ...
Da man mit der Bank aber schlecht über fiktive Zahlen verhandeln kann, muss man erstmal die Kosten des Gesamtprojektes abklären. Ein guter Hausverkäufer wird mit euch eine Kostenaufstellung machen, die auch alle sonstigen Kosten berücksichtigt. In solch eine Kostenaufstellung fließen z. B. ein:
- Hauspreis
- Grundstückspreis
- Sonderwünsche
- Außenanlagen
- Erschließungs-/Anschlusskosten (Strom, Gas, Wasser, Abwasser)
- Gebühren (Notar, Behörden)
- Grunderwerbssteuern
- Eigenleistungen
Mit dieser Liste kann man dann zu (s)einer Bank oder einem Finanzberater gehen und sich einen passenden Kredit vermitteln lassen. Die Optionen sind auch hier wieder sehr vielfältig. Die aus unserer Erfahrung wichtigsten zu beantwortenden Fragen sind:
- Gibt es staatliche Kredite, die man in Anspruch nehmen kann?
- Sind Sondertilgungen möglich?
- Wie lang ist die Vertragslaufzeit des Kredits und damit der vereinbarte Zinssatz festgeschrieben?
Wir hatten von unserer Hausverkäuferin eine Bank-unabhängige Beraterin empfohlen bekommen, die auf Baufinanzierung spezialisiert ist. Ein weiterer Glücksgriff: Mit welchem Engagement und welcher Geduld sie uns alle Optionen genau erklärt und sich um all unsere Wünsche und Belange gekümmert hat: Einfach nur großartig!
(Wir hatten zeitgleich einen zweiten Berater angesprochen (über die Versicherungsagentur meiner Schwiegermutter vermittelt). Er war ein wunderbares Beispiel dafür, wie unprofessionell man bedient werden kann. Weder ging er auf unsere Fragen oder Anmerkungen ein, sondern behandelte uns lieber wie Deppen, die eh nix verstehen, noch bemühte er sich, Angebote nach unseren Wünschen einzuholen. Sechs. setzen. Vermutlich hatte er erwartet, dass wir aus persönlichen Motiven eh bei ihm abschließen und er sich nicht sonderlich bemühen muss.)
Für uns waren verschiedene Punkte relavant:
1. Für unseren KfW40-Energiestandard wollten wir den entsprechenden zinsgünstigen Kredit der KfW Förderbank in Anspruch nehmen und auf einen zweiten KfW-Kredit aus dem Programm "Wohneigentumsbeschafffung" hat unsere Beraterin hingewiesen. Bei KfW-Krediten sind die Konditionen etwas günstiger als bei marktüblichen Darlehen.
2. Da die Zinsen zu dem Zeitpunkt ziemlich günstig waren, wollten wir den Kredit auf 15 Jahre festschreiben. (Kündigen kann man den Kredit nach 10 Jahren ohnehin jederzeit. Sollten also die Zinsen in 11 Jahren gerade extrem niedrig sein, kann man den Kredit kündigen und neu verhandeln.) Zu beachten ist dabei, dass sich die Banken die längere Vertragslaufzeit "bezahlen lassen", indem der Zinssatz ganz leicht über dem für 10 Jahre Laufzeit liegt. Aber damit erkauft man sich den Vorteil der beschriebenen Flexibilität.
3. Wir wollten die Möglichkeit haben, Sondertilgungen zahlen zu können. Wenn man mal auf den Zahlungsplan schaut und sieht, welche Restsumme nach 10 Jahren noch übrig bleibt, treibt es einem die Tränen in die Augen. In dieser Zeit hat man fast nur Zinsen gezahlt. Sondertilgungen katapultieren einen da richtig vorwärts - bis zu mehreren Jahren. Aber auch das Recht der Sondertilgung preist die Bank in den Zinssatz ein. Wenn man davon dann keinen Gebrauch macht, hat man den erhöhten Zinssatz umsonst gezahlt.
Finanzierung 100%-x
Viele Hausanbieter werben damit, dass ihre Häuser von Banken zu 100% finanziert werden. Das stimmt zwar im Prinzip, aber letzendlich gehören zu einem Hausbauprojekt neben dem reinen Kaufpreis ja auch viele andere Kosten. Und Banken finanzieren ungern nicht-werthaltige Leistungen. Dazu gehören z. B. Anschlussgebühren für die Medien oder Steuern und Gebühren.
Deshalb gilt - wenn man einen Kredit zu sinnvollen Konditionen haben will: Man sollte einen gewissen Eigenanteil einbringen können. Dafür gibt es zwei Möglichkeiten. Die einfachste ist, dass man der Bank ein Sparbuch/Bausparvertrag/Girokonto vor die Nase hält auf dem genügend Taler 'rumlungern.
Die zweite Option ist Eigenleistungen einzubringen, die dann natürlich auch einen verrechenbaren Wert darstellen. Bei uns waren dies: Malerarbeiten und Fußbodenbeläge inkl. Materialien. Für die dafür notwendigen Arbeitsleitungen und das Metarial wurden einige Tausend Euro angesetzt, die dann auf unseren Eigenanteil angerechnet wurden.
Beispielrechnung:
- Finanzierungsbedarf: 200.000 Euro (so gerechnet als ob man alle Leistungen einkaufen würde)
- Wert der Eigenleistungen: 12.000 Euro
- Eigene Ersparnisse: 10.000 Euro
Daraus ergibt sich ein rechnerischer Eigenanteil von 11%. Da freut sich die Bank schon mal.
Du bist Kunde!
Keine Ahnung, ob das anderen auch so geht. Aber anders als beim Kaufen von Produkten, fühlt man sich als Kreditnehmer immer ein wenig wie ein Bittsteller. Wem das auch so geht, dem empfehle ich vorher mal durchzurechnen, wieviel Geld man für die Kreditsumme am Ende zurückzahlt. Und mit diesem Eindruck, dass die Bank an euch ein kleines Vermögen verdienen kann, geht ihr dann in die Vertragsverhandlungen und bittet nicht mehr, sondern fordert. Lasst euch z.B. nicht mit solchen Aussagen abspeisen, dass man nicht zwei KfW-Kredite in die Finanzierung nehmen kann. Wenn eure Bank das nicht anbietet, hat sie für euch eben kein passendes Produkt. Eine andere Bank wird sich über neue Kunden freuen.
Ein vernünftiger Berater sollte all eure Wünsche erfüllen wollen und können. Dass der eine oder andere Wunsch dann einen finanziellen Aufschlag zur Folge hat, ist durchaus in Ordnung. An der Stelle muss dann jeder für sich abwägen, ob ihm die Sache den Aufschlag wert ist. Aber man muss sich überhaupt entscheiden können.
Wer im Großraum Berlin also eine gute Beraterin sucht, die über viele Jahre Berufserfahrung verfügt, einem wirklich alles ausfühlich und verständlich erläutert und bei der in all den Jahren noch nie eine Finazierung in einer Zwangsversteigerung endete: Die Telefonnummer rück ich gerne heraus. Bei einer Freundin hat sie die Finanzierung auf unsere Empfehlung hin ebenfalls abgewickelt.
Wer die Rückzahlung schon mal kalkulieren möchte, für den gibt es hier einen Finanzierungsrechner.
Die Reihe "Fazit" soll das gesamte Projekt rekapitulieren und in erster Linie (auch) dazu dienen, anderen Möchtegern-Häuslebauern vielleicht ein paar interessante Anregungen und Hinweise zu geben. Man kann wohl von niemandem erwarten, alle Baublogs dieser Welt von Anfang bis Ende durchzulesen und die interessantesten Tipps zusammenzuklauben ;-)
Hinweise erwünscht. Fragen erlaubt.
Der "normale" Betrieb dieses Blogs wird aber natürlich weitergehen.